집을 살 때 알아야 할 것

월 상환액은 원리금만이 아닙니다. 텍사스는 재산세와 보험이 크게 붙고, 이 도시는 어느 카운티·어느 학군이냐에 따라 그 액수가 통째로 달라집니다.

월 상환액을 잘못 계산하는 흔한 실수

주택 가격과 금리만 넣고 계산기를 돌리면 실제 지출보다 한참 낮게 나옵니다. 텍사스에서 실제 월 지출은 네 가지를 더한 값입니다. 이건 오스틴과 같은 텍사스 주법 구조입니다.

항목	영어	텍사스에서의 특징
원금	Principal
이자	Interest
재산세	Taxes	소득세가 없는 대신 매우 높습니다
보험	Insurance	우박 피해가 잦아 주택 보험료가 높은 편입니다

이 네 가지를 묶어 PITI라고 부릅니다. 여기에 HOA 회비와, 계약금이 적을 경우 모기지 보험(PMI)이 추가됩니다.

이 도시는 재산세가 카운티·ISD 조합마다 다릅니다

캐롤튼 한 도시만 해도 시 경계가 달라스·데는·콜린 세 카운티에 걸쳐 있어, 같은 캐롤튼 주소라도 감정원과 세율 구성이 다를 수 있습니다. 플레이노는 콜린·덴튼, 프리스코는 콜린·덴튼으로 갈리고, 학군(ISD)도 Carrollton-Farmers Branch·Plano·Frisco·Lewisville 등으로 나뉩니다. 어느 카운티·어느 ISD 냐가 곧 세율입니다. 관심 있는 집의 실제 주소로 재산세 를 먼저 계산해 보고 감당 가능한지 판단하세요.

외국인·비영주권자의 대출

영주권이 없어도 주택 담보대출이 가능합니다. 다만 조건이 다를 수 있습니다.

신용 기록이 있어야 합니다. 신용 기록 만들기를 일찍 시작해야 하는 이유입니다.
비자 종류와 잔여 기간을 봅니다. 체류 기간이 짧게 남았으면 심사가 까다로워집니다.
계약금 비율을 더 요구하는 경우가 있습니다.
은행마다 외국인 대출 경험 차이가 큽니다. 여러 곳에서 사전 승인(pre-approval)을 받아 비교하세요.

절차의 흐름

사전 승인 — 얼마까지 빌릴 수 있는지 확인. 이게 없으면 오퍼를 진지하게 받아주지 않습니다.
에이전트 선정 — 2024년 NAR 합의 이후 집을 보러 가기 전에 서면 구매자 계약을 먼저 씁니다. 구매자 측 수수료를 누가 얼마 내는지는 그 계약과 매매 계약서(TREC 20-19 12항)에 적힙니다.
오퍼 제출 — 가격 외에 옵션 기간, 계약금(earnest money), 클로징 날짜가 조건에 들어갑니다. 텍사스는 변호사 대신 타이틀 회사가 에스크로와 클로징을 맡습니다.
옵션 기간(option period) — 옵션 수수료를 내고 며칠간 아무 이유 없이 계약을 파기할 권리를 삽니다. 이 기간에 검사를 합니다.
홈 인스펙션 — 반드시 하세요. 기초(foundation), 지붕, 배관, 에어컨을 봅니다.
감정평가(appraisal) — 은행이 담보 가치를 확인합니다.
클로징 — 타이틀 회사에서 서류에 서명하고 열쇠를 받습니다.

옵션 기간 — 계약서에 적힌 대로 (2026-09 기준)

TREC 표준 계약서(20-19, 2026-07-01 시행) 5항 기준입니다. 텍사스 전역에 같은 조항이 적용되므로 DFW 도 오스틴과 다르지 않습니다.

계약 효력일로부터 3일 안에 계약금과 옵션 수수료를 에스크로 에이전트(타이틀 회사) 에 냅니다.
옵션 기간 안에 파기하면 옵션 수수료는 돌려받지 못하지만 계약금은 돌려받습니다. 파기 통지는 마지막 날 오후 5시(현지 시간) 까지.
파기하지 않고 클로징하면 옵션 수수료는 매매 대금에 충당됩니다.
인스펙션·전문가 방문·수리 협상은 전부 이 며칠 안에 끝내야 합니다.

매도인이 반드시 주는 서류 — 신도시일수록 특별구 고지가 많습니다

Seller's Disclosure Notice (TREC 55-1) — 기거주 단독주택은 매도인이 상태를 공개해야 합니다 (Property Code 5.008). "아니오"보다 "모름(Unknown)"이 많은 서류를 더 의심하세요.
MUD 고지 — 물·하수·배수 특별구(Municipal Utility District) 안이면 세율·채무·대기료 고지를 계약 전에 받고 서명합니다(Water Code 49장). 프리스코·프로스퍼처럼 신축 택지가 많은 지역은 개발 초기에 인프라 비용을 충당하기 위해 MUD 가 설정된 구역이 흔합니다. 주소별로 다르므로 MUD 안인지는 타이틀 회사·매도인 고지에서 반드시 확인하세요.
PID 고지 — 공공개선구역(PID) 안이면 별도 부과금 고지(Property Code 5.014). 프리스코시 공식 페이지에서 확인한 실제 사례로, Panther Creek 지역의 PID 1·2 는 조경·공원 등 개선 비용을 분담시키는 구역으로 로트당 총부담액이 각각 $2,497.82·$3,014.59(20년 분할 시 연 $191.40·$241.72) 였습니다. 이 PID 는 2025-03-27 부로 폐지(closing) 절차가 진행 중이라고 시 페이지에 안내되어 있으니, 다른 신축 구역이라도 PID 존재 여부와 현재 상태는 그 구역 기준으로 다시 확인하세요.
HOA 서류 — 의무 가입 단지면 규약·회비·재정 서류를 받는 부속 계약서를 씁니다. 프리스코시는 지역 내 다수 HOA 에 자료를 배포하는 HOA Toolkit 페이지를 운영할 만큼 이 일대는 HOA 가 있는 단지가 흔합니다(시 공식 페이지 기준 — 가입 비율 자체의 공식 통계는 확인하지 못했습니다).

클로징 비용에서 텍사스가 다른 점

부동산 양도세가 없습니다. 주 헌법(8조 29절)이 금지합니다.
타이틀 보험 요율은 회사 불문 동일합니다(TDI 규제). 소유자 정책은 매매가, 대출자 정책은 대출액 기준. 회사마다 다른 건 에스크로·서류 수수료 정도입니다. 표준 계약서는 매도인·매수인 중 누가 소유자 정책을 내는지 체크박스로 정합니다 — 협상 항목입니다.
PMI — 계약금이 20% 미만이면 모기지 보험이 붙습니다. 자기자본이 쌓이면 해지를 요청할 수 있으니 대출 약정에서 해지 조건을 확인하세요.

계약금이 부족하면 — 주 정부 보조 (2026-09 기준)

TSAHC — Homes for Texas Heroes·Home Sweet Texas 두 프로그램. 대출액의 최대 5% 를 보조금, 3년 거주 시 탕감되는 2순위 대출, 또는 상환형 2순위 대출로 받습니다. 신용 620 이상, 소득 한도는 카운티별입니다 — 이 도시는 달라스·데는·콜린 세 카운티에 걸쳐 있으므로 사는 카운티에 맞는 한도를 확인하세요. 참여 렌더를 통해서만 됩니다.
TDHCA 도 별도 계약금 보조 프로그램이 있습니다. 위 링크에서 현재 조건을 확인하세요.

신축 비중이 높은 지역에서 특히 볼 것 — 프리스코·프로스퍼

이 도시의 한인 밀집 지역 중 프리스코는 아직 인구가 늘어나는 중입니다. 시 공식 통계로 현재 인구는 약 249,246명, 완전 개발(buildout) 시 예상 인구는 약 330,000명입니다(2026-09-23 확인) — 즉 아직 도시 면적의 상당 부분에 새 집이 들어설 여지가 남아 있다는 뜻입니다. 프로스퍼도 비슷하게 신축이 많은 지역으로 꼽히지만, 정확한 성장률·신축 비중 수치는 이번 조사에서 공식 자료로 확인하지 못했습니다.

신축 위주 지역에서 특히 볼 것:

MUD·PID 여부와 세율 — 위 항목대로 매도인 고지에서 확인. 신축일수록 확률이 높습니다.
HOA 회비와 규약 — 조경·수영장 등 공용 시설이 많을수록 회비가 높습니다.
건설사 보증(builder warranty) — 신축은 구조·설비 보증 기간이 남아 있는 경우가 많습니다. 보증 이전(transfer) 조건을 확인하세요.
학군 신설 여부 — 신도시는 학교가 새로 지어지는 중인 경우가 있습니다. 학군 에서 배정 예정 학교를 확인하세요.

텍사스에서 특히 중요한 검사 항목

기초(foundation). 이 지역도 점토질 토양(Blackland Prairie)이 넓게 걸쳐 있어 건조·습윤 반복으로 땅이 움직입니다. 기초 균열은 텍사스에서 가장 비싼 수리 항목 중 하나입니다. 매도인 공개 서류의 기초 수리 이력과 보증서(transferable warranty) 여부를 확인합니다.

지붕과 우박 피해. 북부 텍사스는 우박이 잦은 지역입니다. 지붕 연식과 최근 보험 청구 이력을 확인하세요. 지붕이 오래되면 보험 가입 자체가 거절되거나 보험료가 크게 오릅니다. 보험 견적은 옵션 기간 안에 받아 두세요.

흰개미 — WDI 보고서. 텍사스 농무부가 정한 공식 양식(Wood Destroying Insect Report, SPCS/T-5)으로 면허 업체가 씁니다. 일반 인스펙션과 별도이며, 옵션 기간에 같이 잡으세요.

나무와 배수. 큰 나무가 집 가까이 있으면 뿌리가 기초와 배관에 영향을 줍니다. 비 올 때 물이 집 쪽으로 흐르는지도 봐야 합니다.

살고 난 뒤 첫해에 해야 할 두 가지

홈스테드 면제 신청 — 주 거주 주택은 재산세 과세표준을 낮춰 주는 면제를 받을 수 있습니다. 신청해야 적용됩니다. 학군세에서 $140,000, 65세 이상은 추가 $60,000 (2026-09 기준). 1월 1일 이후에 샀어도 전 소유자가 그 해 면제를 받지 않았다면 매입 연도부터 바로 적용됩니다 — 다음 해까지 기다리지 말고 해당 카운티 CAD(달라스·데는·콜린 중 그 주소가 속한 곳)에 바로 신청하세요. 재산세 참고.
평가액 이의신청 검토 — 매년 평가액이 통지됩니다. 실제 가치보다 높게 매겨졌다고 판단되면 이의를 제기할 수 있습니다. 이건 매년 반복되는 절차입니다.

계약서 조항·면제 금액·보조 한도·PID 진행 상황은 위 TREC·Comptroller·TSAHC·프리스코시 링크가 이 문서보다 정확합니다.