렌트 계약할 때

신용 기록이 없다는 문제, 그런데 공급은 많습니다

미국 아파트는 입주 심사를 합니다. 신용 점수, 소득, 임대 이력을 봅니다. 갓 도착한 사람은 세 가지가 전부 없습니다. 거절당하는 게 당연한 상황이므로, 미리 대안을 준비해 가면 훨씬 수월합니다.

• 고용 계약서(offer letter) — 소득 증빙으로 인정하는 곳이 많습니다. 연봉이 명시된 원본을 챙기세요.
• 보증금 추가 납부 — 신용이 없으면 보증금을 더 내는 조건으로 승인해 주는 경우가 많습니다.
• 선납 — 몇 개월치를 미리 내겠다고 제안하는 방법이 통하기도 합니다.
• 임대 보증 서비스·회사 지원 — 보증인 대행 서비스나, 이주 지원이 있는 회사라면 관련 부서 협조 문서.

캐롤튼·플레이노·프리스코 일대는 최근 몇 년 새 신축 단지가 많이 들어서 공급이 넉넉한 편입니다. 민간 집계(RentCafe·Yardi Matrix, 2026-08-31 기준)로는 달라스 평균 임대료가 1년 전보다 0.92% 낮아졌고, 프리스코 $1,794·플레이노 $1,687·캐롤튼 $1,574 로 지역마다 차이가 큽니다 — 민간 집계 기준이므로 방향만 참고하세요. 공급이 넉넉한 시장에서는 프리렌트(free month)나 입주 지원금 같은 협상 여지가 단지마다 있을 수 있습니다. 구체적 조건은 단지·시기마다 다르므로, 계약 전에 "신용 기록 없는 외국인을 받아 본 적이 있는지"와 "지금 진행 중인 입주 프로모션이 있는지"를 같이 물어보세요.

계약서에서 확인할 것

미국 임대 계약서는 길고, 한국과 구조가 다릅니다. 다음은 실제로 돈이 걸리는 항목입니다. 이 부분은 텍사스 주법이라 오스틴과 같습니다.

계약서 사본. 서명 후 3영업일 안에 전체 사본을 줘야 합니다(Prop. Code 92.024, 2026-09 기준). PDF 로 받아 두세요. DFW 대형 단지도 대개 Texas Apartment Association(TAA) 표준 양식에 단지별 부속 서류(addendum)를 붙인 형태라 본문보다 부속 서류에 돈 항목이 많습니다.

계약 기간과 중도 해지 조항. 보통 12개월입니다. 중도 해지 위약금과 "재임대될 때까지 계속 내야 한다"는 조항이 있는지 확인하세요. 비자 상황이 바뀔 가능성이 있다면 반드시 읽으세요.

자동 갱신과 갱신 통보 기한. 만료 전 정해진 기간 안에 통보하지 않으면 자동으로 연장되거나 훨씬 비싼 월 단위 계약으로 전환되는 조항이 흔합니다. 날짜를 달력에 넣어 두세요.

포함되지 않는 비용.

• 전기·수도 (개별 계량 또는 단지 전체 분배)
• 쓰레기 수거비, 공용 관리비
• 주차비
• 반려동물 보증금과 월 요금
• 임차인 보험(renters insurance) 의무 가입 — 주 법이 아니라 계약서가 요구하는 항목입니다.
• 연체료 — 서면 계약서에 적혀 있어야 받을 수 있고, 납기 후 2일이 꽉 지나야 붙습니다 (Prop. Code 92.019, 2026-09 기준).

입주 시 상태 점검서. 입주 직후 며칠 안에 기존 손상을 기록해 제출하는 양식을 줍니다. 받은 그날 집 전체를 사진과 영상으로 찍어 두세요.

보증금 돌려받기

텍사스 법은 퇴거(집을 넘긴) 날로부터 30일 안에 보증금을 돌려주거나 차감 내역서를 주도록 정합니다(Prop. Code 92.103, 2026-09 기준). 정상 마모(normal wear and tear)는 공제할 수 없습니다 (92.104). 서면으로 전달 주소(forwarding address)를 남기세요 — 이걸 남기기 전까지 임대인의 반환 의무가 시작되지 않는 구조입니다(92.107). 가장 많이 놓치는 부분입니다.

수리를 안 해 줄 때

임대인은 건강·안전에 실질적으로 영향을 주는 문제를 고쳐야 합니다(Prop. Code 92.052, 2026-09 기준). 절차는 다음과 같습니다.

1. 월세가 밀리지 않은 상태에서 문제를 서면으로 알립니다.
2. 고칠 시간을 줍니다. 법은 7일을 기준으로 봅니다(92.056).
3. 안 고치면 서면으로 2차 통지를 하고 다시 기다립니다(등기우편으로 보냈다면 생략).
4. 그래도 안 되면 계약 해지, 수리 후 월세 공제, JP 법원에 수리 명령 신청 같은 방법이 열립니다.

월세를 그냥 안 내는 것은 방법이 아닙니다. 잘못 보류하면 한 달치 월세 + $500 + 변호사비를 물 수 있습니다(92.058).

시가 임차인을 따로 보호하는지 — 확인한 결과

DFW 는 시마다 다릅니다. 2026-09-23 기준으로 각 시 공식 페이지에서 확인한 내용입니다.

• 달라스시 — Code Compliance 산하 Multi-Tenant Inspection/Pool Program 이 아파트 단지 같은 다세대 임대주택의 최소 재산 기준(minimum property standards)을 점검합니다. 위반은 311 로 신고합니다. 한편 Fair Housing Division 페이지에는 "임대인이 퇴거 절차를 시작하기 전 세입자에게 통지하도록 의무화하는 조례" 초안이 올라와 있지만, 2026-09-23 확인 시점에 "공사 중(draft)" 표시가 붙어 있어 아직 확정·시행된 조례가 아닙니다. 시행 여부는 시 공지에서 다시 확인하세요.
• 캐롤튼시 — Neighborhood Integrity Program 이 신고 기반으로 주택 코드 위반을 점검합니다 (연 1.6만 건 · 3.2만 회 점검, 시 공식 페이지 기준). 별도의 임대 등록·의무 검사 제도는 시 페이지에서 찾지 못했습니다.
• 플레이노시 — Neighborhood Services 부서가 Property Standards 신고를 접수합니다. 캐롤튼과 마찬가지로 별도의 임대 등록제는 확인하지 못했습니다.

세 도시 모두 "등록하지 않으면 임대할 수 없다"는 사전 등록제보다는, 신고가 들어오면 점검하는 사후 대응 방식입니다. 관리가 안 되는 단지·주택은 311(달라스) 또는 각 시 신고 창구로 접수하세요.

퇴거(eviction)는 카운티 JP 법원에서

한국처럼 몇 달씩 걸리지 않습니다. 절차 자체는 주법이라 오스틴과 같고(2026-01-01 시행 SB 38 반영), 어느 법원으로 가는지만 사는 카운티에 따라 다릅니다. 달라스·데는·콜린 세 카운티에 걸쳐 사는 이 도시의 특징입니다.

• 퇴거 통지(notice to vacate) — 최소 3일. 처음 밀린 달이면 "내거나 나가라(pay or vacate)" 형식으로 옵니다. 우편·문 안쪽 부착·16세 이상 세대원에게 직접 전달·(서면 합의 시) 이메일로 옵니다.
• 소송 제기·심리 — 통지 기간이 지나면 관할 JP 법원에 접수되고, 접수 후 10~21일 사이 심리가 열립니다. 심리에 안 나가면 집니다.
• 항소 — 판결 후 5일 안. Denton County 안내에 따르면 항소 시 법원 보증금(cash bond)은 대개 월세 2개월치가 기준입니다(카운티·사건마다 다를 수 있음).
• 집행(writ of possession) — 컨스터블이 문에 통지를 붙이고, 이후 48시간 안에 짐을 들고 나가야 합니다(Denton County 안내 기준).

관할 JP 법원 찾기(2026-09-23 확인)

• 달라스 카운티 — 구역별로 JP 법원이 총 10곳(1-1~5-2) 있습니다. 남달라스·갈런드·메스키트· 노스달라스·그랜드프레리·이스트달라스·오크클리프 등 지역 government center 안에 있습니다. 주소는 카운티 공식 페이지에서 우편번호로 확인하세요.
• 데는 카운티 — Constable/JP Precinct 별로 나뉩니다. Justice of the Peace / Constable Precinct Search 로 자기 주소의 관할을 찾습니다.
• 콜린 카운티 — Precinct 2(라본)·3(플레이노, 920 E. Park Blvd.)·4(프리스코, 8585 John Wesley Dr.) 가 한인 밀집 지역을 관할합니다.

상담받을 곳 (달라스시, 2026-09-23 확인)

• Legal Aid of NorthWest Texas — 달라스 거주 세입자 무료 법률상담 신청. 핫라인 1-888-529-5277, LegalAidTx.org.
• Dallas Eviction Advocacy Center — 469-436-2704 (문자·음성메시지 가능), dallaseac.org.
• North Texas Evictions Project (Child Poverty Action Lab 운영) — northtexasevictions.org.
• City of Dallas Rental Assistance — (214) 670-8416, dallascityhall.com/rentrelief.
• Texas Justice Court Training Center — 퇴거 피고인을 위한 셀프헬프 안내(tjctc.org).
• 주거 차별을 신고하려면 — 달라스시 Fair Housing Division 에 접수합니다.

캐롤튼·플레이노·프리스코 거주자도 카운티는 달라스·데는·콜린이므로 위 법률구조 단체(카운티 전역 관할)와 해당 카운티 JP 법원을 그대로 이용합니다.

계약 전에 직접 확인할 것

• 에어컨. 여름에 에어컨이 고장 나면 생활이 불가능합니다. 연식과 최근 점검 여부를 물어보고, 실제로 틀어 보세요.
• 수압과 온수. 샤워기를 틀어 보세요.
• 휴대폰 신호. 집 안에서 잘 터지는지 확인하세요.
• 주변 소음. 고속도로나 철길이 가까우면 밤에 다릅니다. 저녁 시간에 한 번 더 가 보세요.
• 주차. 지정 주차인지, 방문객 주차가 있는지 확인하세요.
• 폭풍·토네이도 대피 안내. DFW 는 봄철에 토네이도 경보가 잦은 지역입니다. 단지에 지정 대피 공간이나 비상 안내 체계가 있는지 입주 전에 물어보세요.

법 조항은 바뀝니다. 위 Texas State Law Library·각 시·카운티 공식 페이지가 이 문서보다 정확합니다.