낡은 렌트에서 옮길 때 — 다음 집의 연식은 카운티 감정원 셋 중 한 곳에 있습니다

오래된 렌트에서 하수구 냄새, 벌레, 녹슨 설비에 시달리다 "다른 동네로 가자"고 결심하는 분이 많습니다. 그런데 옮겨도 같은 일이 반복되는 경우가 흔합니다. 동네를 바꿔서 해결되는 문제가 아니기 때문입니다. 어느 권역에 살지는 지역별 성격에서 정하는 일이고, 이 문서는 그다음 — 권역을 정한 뒤 집 자체를 어떻게 고르나입니다.

1. 옮기기 전에 — 집주인에게 쓸 카드가 남아 있는지

이사 실비는 디파짓·이사비·새 계약 비용을 합쳐 적지 않습니다. 그 돈을 쓰기 전에 법이 준 절차가 남아 있는지 보세요.

텍사스 재산법 §92.052는 세입자의 건강이나 안전에 실질적으로 영향을 주는 상태를 집주인이 고치도록 정합니다. 하수구 가스 냄새와 그로 인한 해충 유입은 여기에 해당할 수 있습니다. 통지는 서면으로, 등기우편(certified mail, return receipt)으로 보내면 2차 통지 없이 한 번으로 갈음됩니다. 법이 보는 대기 기간은 7일입니다(§92.056). 절차 전체와 서식은 렌트 계약할 때에 정리해 두었으니 여기서는 그다음 단계에서 잘 모르는 숫자들만 덧붙입니다.

• 수리 후 공제(repair and deduct) — 공제할 수 있는 금액은 한 달치 월세와 $500 중 큰 값을 넘지 못합니다. 요건이 까다로워서 순서를 하나라도 건너뛰면 아래 함정으로 떨어집니다.
• 법원에 수리 명령을 신청 — 이겼을 때 법원이 명할 수 있는 것은 수리 이행, 월세 감액, 한 달치 월세 + $500, 실손해·소송비용·변호사비입니다. 판결 총액은 이자와 소송비용을 빼고 $20,000이 상한입니다(2026-09-25 확인).
• 계약을 해지하면 나머지는 못 씁니다 — §92.056(f). 해지를 고르는 순간 수리 후 공제도, 수리 명령 소송도 닫힙니다. 그래서 "일단 나가고 나중에 받자"가 잘 안 됩니다.

식기세척기·오븐은 성격이 다릅니다. 건강·안전 조항으로 걸기 어렵고, 계약서에 제공 설비로 적혀 있는지가 관건입니다. 적혀 있는데 쓸 수 없는 상태라면 계약 위반으로 다투는 쪽입니다. 계약서의 설비 목록(inventory)을 먼저 확인하세요.

2. 연식은 도시가 아니라 주소 단위 — 그리고 주소마다 감정원이 다릅니다

"캐롤튼은 어떤가요, 플레이노는요"라는 질문으로는 원하는 답이 나오지 않습니다. 센서스국 추계로 건축연도 중앙값은 캐롤튼 1988년, 플레이노 1993년, 프리스코 2009년, 리틀엘름 2010년입니다(ACS 2023 5년 추계 B25035, 2026-09-25 조회). 그런데 같은 도시 안의 편차가 도시 사이의 차이만큼 큽니다. ZIP 코드 구역(ZCTA) 기준으로 보면 이렇습니다.

구역	건축연도 중앙값
캐롤튼 75006	1982
캐롤튼 75007	1986
캐롤튼 75010	2004
플레이노 75075	1982
플레이노 75024	2001
프리스코 75035	2007
프리스코 75034	2010
리틀엘름 75068	2010

캐롤튼 하나 안에서 22년 차이가 납니다. "캐롤튼은 오래됐다"도 "프리스코는 새것이다"도 단지 앞에서는 아무 의미가 없습니다. 그리고 렌트 매물 사이트에는 건축연도가 거의 나오지 않습니다 — 매매 매물에는 있는데 렌트에는 빠져 있는 경우가 많습니다. 주소로 직접 조회하세요. 무료이고 즉시 나옵니다.

문제는 조회처가 셋이라는 것입니다. 캐롤튼은 시 하나가 달라스·데는·콜린 세 카운티에 걸쳐 있고, 프리스코도 콜린·데는 두 카운티에 걸칩니다 — 자세한 세금 쪽 이야기는 재산세에 있습니다. 집 연식도 같은 경계를 따라 갈립니다.

조회처	주소	주로 여기서 나오는 도시
Dallas CAD	주소로 검색 (Find Property → By Address)	캐롤튼 남부 · 코펠 · 어빙 · 달라스시 · 파머스브랜치 · 리처드슨
Collin CAD	esearch.collincad.org (By Address 탭)	플레이노 · 프리스코 동부 · 앨런
Denton CAD	Property Search	캐롤튼 북부 · 리틀엘름 · 프리스코 서부 · 르위스빌

세 곳이 검색 요령을 똑같이 공식 안내에 적어 두었습니다 — 접미사(St, Dr, Ln, Ave, Rd, Cv)를 빼고 번지와 길 이름만 넣으세요. 안 나오면 길 이름 첫 단어만 넣어 범위를 넓히고, Dallas·Denton 은 %를 와일드카드로 받습니다(Pine%로 Pineland·Pinewood를 한 번에).

여기서 확인할 것은 건축연도만이 아닙니다. 실제로 열어 보면 나오는 항목이 북텍사스에서 특히 중요합니다.

• Year Built 와 Effective Year Built(EFF Year Built) — 둘이 다르면 큰 손을 댄 이력이 있다는 뜻입니다. 실제로 확인한 한 건은 Year Built 1973, EFF Year Built 1985 였습니다.
• Foundation — 슬래브(SLAB)인지 아닌지가 그대로 적혀 있습니다.
• Roof Material · Roof Type — 컴포지션 싱글인지 등이 적혀 있습니다. 6번에서 다시 씁니다.
• Living Area(평수)와 그 집에 붙는 과세 주체 목록.

Dallas CAD 와 Denton CAD 는 위 항목이 상세 화면에 나오는 것을 직접 확인했습니다. Collin CAD 는 자동 접속 차단 때문에 검색 결과 화면까지는 확인하지 못했습니다 — 사람이 브라우저로 여는 데는 문제가 없으니, 플레이노·프리스코·앨런 주소는 직접 열어 보세요.

3. 하수구 냄새와 벌레가 반복되는 이유

이 두 가지는 대개 한 뿌리입니다. 배수관의 통기(vent) 계통과 봉수(P-trap) 문제입니다. 냄새가 올라오는 경로는 벌레도 올라오는 경로입니다. 그래서 방향제나 살충으로는 끝나지 않습니다.

중요한 건 배관 재질과 상태를 연식으로 짐작하지 말라는 것입니다. 텍사스는 인스펙션 제도가 이걸 보게 돼 있습니다. TREC 업무기준 규칙 535.231(a)는 인스펙터가 급수관·배수관의 눈에 보이는 재질을 보고하고, 급수관과 오수관의 하자, 통기(vent) 계통의 설치와 말단 처리, 배수 성능을 하자로 보고하도록 정합니다. 급수는 수도꼭지 두 개를 동시에 틀어 흐름을 보는 방식으로 판정합니다. 텍사스 내 1~4가구 주택 인스펙션은 REI 7-6 양식을 씁니다(2026-09-25 확인).

그러니 매수할 때는 보고서의 Section IV. Plumbing Systems 를 반드시 읽으세요. 렌트라면 인스펙션이 없으니 집을 보러 갔을 때 직접 확인합니다(아래 6번).

4. 네 조건은 동시에 안 됩니다

"싸고 · 집이 새것이고 · 마트 가깝고 · 학군 좋은" 곳을 찾는 건 자연스럽지만, 이 넷을 동시에 만족시키는 선택지는 사실상 없습니다. 무엇을 포기할지 먼저 정하면 지역이 저절로 좁혀집니다.

포기하는 것	가게 되는 곳	대신 얻는 것
최신 연식	캐롤튼 75006·75007, 플레이노 75075	한인 상권이 가깝고 단지가 성숙합니다(나무가 자라 있습니다). 건축연도 중앙값 1982~1986년대
통근 시간과 대중교통	프리스코 · 리틀엘름	신축이 가장 많습니다(중앙값 2007~2010년). 대신 두 곳 다 경전철이 없어 통근이 전적으로 차입니다
가격	프리스코 · 코펠	학군이 단순하고 카운티가 잘 안 갈립니다
평수	어디서나	같은 예산으로 더 새 집에 들어갑니다

외벌이 가정이라면 통근을 포기하는 선택이 가장 비쌉니다. DFW 는 톨도로가 기본값이라 기름값과 톨비가 매달 나가고, 무엇보다 아이가 어릴 때 부모 한 사람의 시간이 통근에 묶입니다. 낮은 월세가 그 비용을 덮는지 계산해 보세요. 도시별 카운티·학군·통근축 비교는 지역별 성격의 표에 있고, 학군은 반드시 주소 단위로 학군 고르기에서 확인하세요.

마트 조건은 생각보다 쉽게 지켜집니다. H Mart 는 캐롤튼·플레이노·달라스 코리아타운 세 축이고 창고형 매장은 옆 도시로 나가는 구조라, "지금 몇 분"이 유일한 만족 조건이었다면 그 조건은 옮겨도 대체로 유지됩니다. 주소와 조합은 장보기와 창고형 매장에 정리돼 있습니다.

5. 렌트로 살아보고 사겠다면 — 사고 싶은 단지 안에서 렌트하세요

"한 번 더 렌트하고 마음에 들면 산다"는 합리적인 계획인데, 그냥 실행하면 이사를 두 번 하게 됩니다. 아이가 학교에 들어갈 나이면 배정 문제까지 겹칩니다.

요령은 매수 후보 단지 안에서 렌트를 구하는 것입니다. DFW 에서는 이게 다른 곳보다 더 큰 이득입니다.

• 카운티와 학군이 고정됩니다. 같은 단지 안에서 옮기면 감정원도, 세율표도, 배정 학교도 그대로입니다. 길 하나 건너는 이사가 카운티를 바꿔 버리는 동네에서 이건 작은 문제가 아닙니다.
• 1년 동안 그 단지의 실제 생활을 겪습니다 — 소음, 통학로, 이웃, 비 올 때 물이 어디로 가는지, 그리고 봄철 우박이 지나간 뒤 단지에 지붕 공사 트럭이 얼마나 들어오는지.
• HOA 규약과 관리 상태를 세입자 입장에서 미리 봅니다. 매수 때 받는 재판매 증명서는 지역별 성격에 적어 둔 대로 계약 전 확인 항목입니다.

매수 절차와 옵션 기간은 집을 살 때를 보세요.

6. 집 보러 갈 때 — 북텍사스는 기초와 지붕부터

점토질 토양과 봄철 우박이 있는 지역이라, 여기서는 기초와 지붕이 배관보다 앞에 옵니다. 세입자도 할 수 있는 것들입니다.

기초(foundation). TREC 업무기준 535.228(a)는 인스펙터가 기초의 성능에 대한 서면 의견을 내도록 하고, 그 판단에 쓰는 눈에 보이는 징후를 이렇게 열거합니다 — 문이 끼거나 틀어지거나 걸쇠가 안 걸리는 것, 골조·프리즈보드의 벌어짐, 기울어진 바닥, 창·벽·바닥·천장의 균열과 벌어짐, 벽돌 외장의 회전·좌굴·균열·처짐. 이 목록은 전문가 장비 없이 볼 수 있는 것들입니다. 집을 돌 때 모든 방문을 한 번씩 닫아 보고, 바닥에 구슬을 굴려 보세요.

지붕과 우박. 이게 북텍사스에서 가장 돈이 걸린 항목입니다. 그런데 인스펙터는 지붕의 남은 수명을 판정할 의무가 없습니다(535.228(c)(2)). 보고서에 "몇 년 남았다"는 말은 안 나온다는 뜻입니다. 대신 텍사스 보험청(TDI) 안내가 실질적인 기준을 줍니다(2026-09-25 확인).

• 지붕이 낡으면 보험사가 실제현금가(actual cash value) 보장으로 바꿀 수 있고, 상태가 나쁘면 아예 인수를 거절할 수 있습니다.
• 풍수해·우박 자기부담금이 다른 손해와 다를 수 있습니다. 계약 전에 따로 물어보세요.
• 낡았다는 이유만으로는 새 지붕을 주지 않습니다.
• 가입을 신청하면 보험사가 지붕을 보러 옵니다.

그러니 매수라면 보험 견적을 옵션 기간 안에 먼저 받아 보세요. 견적이 안 나오거나 유독 비싸면 그 자체가 지붕 상태에 대한 판정입니다. 감정원 화면의 Roof Material 과 Year Built 를 미리 보고 가면 질문이 구체해집니다.

여름 에어컨. 실외기의 제조 라벨 연도를 보세요. 텍사스에서 가장 비싼 고장입니다. 보러 간 날 실제로 틀어 보고, 가장 먼 방까지 찬바람이 오는지 확인하세요.

물 주는 규칙까지 미리 봅니다. 점토질 흙은 말랐다 젖었다를 반복하면서 움직이고, 그 움직임이 기초로 갑니다. 그래서 여러 시가 관수를 제한하면서도 기초 물 주기는 따로 열어 둡니다. 캐롤튼은 4월 1일~10월 31일 오전 10시~오후 6시 자동 관수를 금지하지만 기초는 요일 제한 없이 드립·소커호스·차단 노즐 호스로 줄 수 있고, 플레이노는 주 2회 일정에 스프링클러 오전 10시~오후 6시 금지를 두면서 기초와 조경은 어느 날이든 손호스나 소커호스로 2시간까지 허용합니다(두 시 공식 안내, 2026-09-25 확인). 다른 시는 규정이 또 다르니 사는 시 페이지를 보세요.

배관과 나머지.

• 오래 비어 있던 집이면 모든 배수구에 물을 흘려 봅니다. 봉수가 말라 있으면 냄새가 납니다. 물을 채운 뒤에도 냄새가 계속되면 통기관 문제일 수 있습니다.
• 수도꼭지를 두 곳에서 동시에 틀어 봅니다 — 인스펙터가 쓰는 판정 방법과 같습니다.
• 싱크대 아래·세탁기 뒤·온수기 주변 바닥을 봅니다. 얼룩, 부푼 자국, 곰팡이 냄새는 누수 이력입니다.
• 차단기 패널을 열어 봅니다. 라벨이 손글씨로 덧쓰여 있으면 손댄 이력이 있습니다.
• 폭풍 대피 안내를 물어봅니다. 봄철 토네이도 경보가 잦은 지역입니다 — 날씨 참고.
• 설비 목록을 계약서에 적어 달라고 요청합니다. 식기세척기·오븐·냉장고가 제공 설비인지, 고장 시 누가 고치는지를 서명 전에 문서로 만들어 두세요. 이게 나중에 유일한 근거가 됩니다.
• 입주 전 집 상태를 사진·영상으로 남깁니다. 디파짓 분쟁에서도 쓰입니다.

월세 시세와 매물은 주 단위로 바뀌고, 감정원 기록도 매년 갱신됩니다. 계약 직전에는 해당 카운티 감정원(Dallas·Collin·Denton CAD) 기록과 계약서 원문, 그리고 위 TREC·TDI 안내가 이 문서보다 정확합니다.